Průlom v oblasti podpory družstevního bydlení
V prosinci 2020 nastal zásadní průlom v podpoře družstevního bydlení, když zastupitelstvo Hlavního města Prahy („HMP“) schválilo zásady projektu Dostupného družstevního bydlení („DDB“) stanovené v rámci ekonomické a právní analýzy vypracované advokátní kanceláří Kučera & Associates v rámci projektu Analýzy dostupného družstevního bydlení zadaného radní Hl. m. Prahy a předsedkyní komise pro dostupné družstevní bydlení JUDr. Hanou Marvanovou. Už v únoru 2021 se k Praze přidal Jeseník, kde zastupitelstvo schválilo de facto identické zásady místní výstavby v rámci dostupného družstevního bydlení.
Projekt DDB je odpovědí na současnou krizi bydlení a přichází s několika inovativními prvky, především využití práva stavby. Projekt je založen na spolupráci soukromého a veřejného sektoru při výstavbě bytových domů a následném družstevním bydlení. Díky této spolupráci je možné dosáhnout nižší ceny výstavby a díky tomu také levnějšího bydlení pro členy družstva.
Historie družstevního bydlení
Družstevní bydlení má v českých zemích dlouhou tradici, a to již z dob Rakousko-Uherska, velké podpory však doznává až za první republiky.
Po první světové válce došlo k nárůstu stavebních nákladů, cen pozemků a úrokových sazeb u půjček, zároveň bylo zakázáno zvyšování nájemného. Tyto okolnosti vedly k útlumu podnikatelské výstavby bytů, což nahrálo rozvoji výstavby družstevní. Družstevnictví v českých zemích v této době bylo dokonce považováno za jedno z nejvyspělejších v Evropě. Členy stavebního družstva v této době byli například také bratři Čapkové, kteří prostřednictvím družstva postavili svou známou vilu v pražských Vinohradech.
K útlumu družstevní výstavby došlo až s druhou světovou válkou, kdy byla zcela zakázána nová bytová výstavba. Po jejím skončení však došlo k obnovení zájmu o družstevní výstavbu. V šedesátých letech minulého století, podíl družstevní výstavby na celkové výstavbě bytů tvořil již zhruba polovinu, v sedmdesátých a osmdesátých letech již dokonce družstevní výstavba převažovala.
Po revoluci však se zavedením osobního vlastnictví bytů nastal útlum družstevní výstavby na úkor výstavby čistě vlastnické, developerské. V posledních letech však výhody družstevního bydlení lákají stále více zájemců, a to jak z řad občanů, tak z řad obcí.
Právo stavby
Projekt DDB je inovativní tím, že spojuje družstevní výstavbu s institutem práva stavby a zavádí spolupráci veřejného a soukromého sektoru. Právo stavby je staronový institut, který do českého právního řádu přinesl s účinností k 1. 1. 2014 nový občanský zákoník.
Právo stavby bylo na území českých zemí známé již od roku 1811 a v různých obdobách fungovalo až do roku 1964. České země mají tedy s právem stavby značné historické zkušenosti. Právo stavby je hojně využíváno také v rámci Evropy, silnou tradici má například ve Vídni.
S účinností nového občanského zákoníku platí, že stavba postavená na pozemku se vždy stává součástí tohoto pozemku. Není tedy možné, aby vlastník stavby a vlastník pozemku byly odlišné osoby (to neplatí na stavby postavené před 1. 1. 2014).
Právo stavby umožňuje tuto zásadu prolomit – právem stavby vlastník pozemku zřizuje pro třetí osobu právo mít na pozemku postavenou vlastní stavbu (stavba je součástí práva stavby, nikoliv pozemku). Jedná se tedy funkčně o obdobu nájmu.
Právo stavby lze zřídit pouze na dobu určitou, nejdéle na 99 let. Po zániku práva stavby se stavba stane součástí pozemku, na němž bylo právo stavby zřízeno, musí proto dojít k vypořádání mezi stranami. Nedohodnou-li si strany způsob vypořádání, stane se vlastník pozemku vlastníkem stavby a poskytne za to stavebníkovi kompenzaci ve výši ½ hodnoty stavby. Způsob vypořádání lze stanovit fakticky libovolně, například tak, že vlastník pozemku převede pozemek na stavebníka a stavebník poskytne kompenzaci vlastníkovi.
Právo stavby lze zřídit úplatně (za tzv. stavební plat) i bezúplatně. Výši stavebního platu lze kombinovat také se způsobem vypořádání, lze tedy například sjednat vysoký stavební plat s nižší kompenzací při zániku práva stavby, nebo naopak nižší stavební plat a vyšší kompenzaci. Nastavení těchto parametrů se bude řídit pravděpodobně obvyklou cenou pozemku, velikostí obce a cenové hladiny v daném místě.
Projekt DDB je v ČR unikátní tím, že spojuje družstevní výstavbu s právem stavby, čímž bydlení pro koncové uživatele ještě více zpřístupňuje.
Fungování projektu DDB
Projekt DDB je univerzálním nástrojem smíšené obecní a soukromé bytové výstavby, jehož cílem je výstavba cenově dostupného družstevního bydlení určeného zejména pro příslušníky střední příjmové skupiny, která má problém dosáhnout na vlastnické bydlení, a dále zajištění podnájemního bydlení pro obcí podporované skupiny obyvatel (například příslušníky profesí stěžejních pro zajištění chodu a rozvoje obce, sociálně slabší rodiny a podobně). Projekt je však vysoce variabilní a umožňuje tak každé obci zacílit na své individuální potřeby.
V rámci projektu DDB obec vybere vhodného partnera dle předem nastavených parametrů spolupráce a založí s ním bytové družstvo. Družstvo pak s partnerem uzavře smlouvu a výstavbě, na základě které partner zajistí kompletní proces výstavby bytového domu, jeho předání a správu.
Levnější ceny výstavby je pak dosaženo především tím, že obec poskytne družstvu pozemek (zřídí právo stavby), díky čemuž bude celková cena výstavby nižší o náklady na koupi pozemku. Pozemek může být po skončení práva stavby (až 99 let) odkoupen, díky čemuž budou celkové náklady rozloženy v delším čase a bydlení tak bude pro družstevníky z hlediska nákladů dostupnější. Zatímco běžný hypoteční úvěr bývá obvykle poskytován nejdéle na dobu 30 let, náklady na pořízení bydlení v rámci DDB mohou být rozloženy i mezigeneračně.
Levnější výstavby je dále dosaženo díky marži investora, která je v případě stavebních bytových družstev nižší, než u tržní bytové výstavby. Zapojení obce do projektu může přispět také k získání lepších podmínek úvěru, než které by získali jednotliví členové samostatně. I tato skutečnost povede ke snížení celkových nákladů družstevníka.
Obec sama získá určité procento bytů vystavěných za nižší cenu, které bude podnajímat např. profesím nezbytným pro udržení kvality služeb, které město poskytuje (učitelé, lékaři, hasiči, apod.), nízkopříjmovým rodinám s dětmi, seniorům a podobně.
Ostatní členové družstva musí splňovat předem stanovené podmínky (dle požadavků obce), čímž lze projekt zacílit na podporu určité sociodemografické skupiny (např. střední a nižší příjmové skupiny obyvatel).
Projekt DDB tak umožňuje efektivně řešit krizi bydlení, když běžným členům z řad vymezené skupiny obyvatel umožňuje dosáhnout na levnější bydlení, obci pak navyšuje její bytový fond a umožňuje byty podnajímat cílovým skupinám osob.
Hlavní výhody DDB
- Výhody pro členy družstva – DDB je dostupnější než vlastnické bydlení
- obec poskytne pozemek (právo stavby),
které družstvo odkoupí až po splacení úvěru na výstavbu – odložení platby za
pozemek a rozprostření celkových nákladů do delšího časového období
- nižší marže stavitele (partnera) – družstvo staví pro sebe, odpadá tak marže developera zbývá jen stavebně-organizační marže
- zapojení obce může zajistit získání výhodnější úrokové sazby na výstavbu bytového domu
- náklady na výstavbu a cena za pozemek jsou rozloženy do delšího časového období (i vícegeneračně)
- po splacení úvěru na výstavbu a odkoupení pozemku od obce mohou být byty převedeny do vlastnictví členů
- Výhody pro obec – DDB
- podmínky členství v družstvu lze nastavit dle sociálních cílů obce (absence vlastního bydlení, příjem do určité výše apod.)
- rozšíření bytového fondu obce (obec je členem družstva s právem nájmu k určitému počtu bytů)
- různorodé možnosti využití bytů obce (klíčový personál, sociálně slabé rodiny)
- spojením se soukromým sektorem bude do výstavby zapojeno know-how, které obec postrádá
Závěr
Právní a ekonomické řešení projektu dostupného družstevního bydlení vykazuje vysokou variabilitu, která odpovídá na různé sociální i ekonomické potřeby obcí, různé cenové hladiny nákladů na bydlení v České republice a skladbu obyvatel. DDB navíc umožňuje zajistit výstavbu bytů pro obcí vymezenou skupinu osob, aniž by však obec musela nést veškeré náklady na takovou výstavbu a zajišťovat bydlení formou pronájmu (případně prodeje obecních bytů).
Spoluprací soukromého a veřejného sektoru tak může být efektivně řešena problematika bydlení, a to se silným zaměřením na sociální aspekt takového bydlení.
Je zřejmé, že hlavní město Praha jde dobrým příkladem ostatním městům a obcím, jelikož není jediná, koho trápí neúměrně rostoucí náklady na bydlení.
Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz; tel: +420 604 242 241, popřípadě na sekretariát, e-mail: info@kuceralegal.cz; tel: +420 273 134 333.
Napsal: Jiří Kučera