Nejvyšší soud posuzoval otázku, zda rozhodnutí členské schůze družstva, kterým družstvo mění či zcela vypouští možnost bezúplatného převodu bytu do vlastnictví členů družstva, vyžaduje souhlas všech členů družstva, kteří mají právo nájmu k družstevnímu bytu, či zda stačí prosté rozhodnutí o změně stanov.
V prvním případě by přitom členská schůze mohla členům družstva odepřít právo na převod bytu, aniž by s tím museli souhlasit. To by mohlo být zásadním problémem pro ty členy družstva, kteří do družstva vstupovali s vidinou následného převodu bytu.
- Právo na převod bytu
Stanovy mnohých bytových družstev umožňují za splnění stanovených podmínek (zpravidla po splacení úvěru na výstavbu domu) bezúplatný převod družstevních bytů do vlastnictví příslušných členů družstva, kteří měli dané byty v nájmu a svými platbami tak výstavbu bytu zaplatili.
Možnost převodu bytu do vlastnictví člena družstva přitom může být (a často také bývá) jedním z hlavních důvodů, proč člen do družstva vstoupil, ať již při jeho vzniku, či následně převodem podílu.
Vzhledem ke skutečnosti, že právo na převod bytu do vlastnictví člena nevyplývá ze zákona, ale pouze ze stanov, je také možné toto právo změnou stanov (rozhodnutím členské schůze) upravit či úplně zrušit. Obecně přitom platí, že nestanoví-li zákon nebo stanovy družstva jinak, postačí k přijetí rozhodnutí členské většina hlasů členů přítomných na členské schůzi.
Zákon o obchodních korporacích proto na ochranu členů, kteří mají v nájmu družstevní byt nebo na nájem mají nárok, v § 731 ve znění účinném do 30. 6. 2020 stanovoval, že níže vymezená rozhodnutí členské schůze vždy vyžadují souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
Konkrétně se pak jedná o rozhodování o následujících otázkách:
- o podmínkách, za kterých vznikne členovi právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, a
- o podrobnější úpravě práv a povinností spojených s právem na uzavření nájemní smlouvy a práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu.
Nejvyšší soud ve svém usnesení sp. zn. 27 Cdo 3973/2018, ze dne 26. 5. 2020, řešil otázku, zda je právo na převod bytu do vlastnictví člena bytu právem spojeným s užíváním družstevního by ve smyslu výše uvedeného.
- Rozhodnutí soudu
Člen družstva argumentoval tím, že užívací právo je součástí práva vlastnického a tvoří jednu z jeho složek. Ve stanovách družstva byl přitom upraven bezúplatný převod družstevních bytů do vlastnictví členů družstva po splnění stanovených podmínek. Člen družstva byl přesvědčen, že tato úprava byla úpravou práv a povinností člena spojených s užíváním družstevního bytu, neboť s užíváním bytu souvisí i nárok na převod bytu do vlastnictví. Z toho důvodu proto považoval rozhodnutí členské schůze o změně stanov za neplatné, a to z toho důvodu, že rozhodnutí nebylo schváleno všemi členy s nájemní smlouvou k družstevnímu bytu.
Nejvyšší soud však dospěl k závěru, že právo člena bytového družstva, který je nájemcem družstevního bytu, na bezúplatný převod vlastnického práva k družstevnímu bytu, přiznané konkrétním článkem stanov družstva, není součástí práv nájemce spojených s užíváním družstevního bytu, neboť s užíváním družstevního bytu bezprostředně nesouvisí. Rozhodnutí členské schůze o změně stanov, kterou se takový článek ze stanov vypouští, proto nepodléhá úpravě § 731 zákona o obchodních korporacích, tj. nevyžaduje souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt.
Od 1. 7. 2020 nabyla účinnosti změna zákona o obchodních korporacích, podle které zvláštním podmínkám schvalování podléhá již pouze změna podmínek, za kterých členům vzniká právo na uzavření smlouvy. Vyžadován je souhlas tří čtvrtin všech členů družstva a souhlas těch členů družstva, kterým se při plnění podmínek pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu mají změnit tyto podmínky.
Pro členy družstva, kterým ze stanov plyne nárok na bezúplatný převod bytu do jejich vlastnictví, mohou závěry Nejvyššího soudu, jakož i změna zákona, představovat velké nepříjemnosti, neboť členská schůze může právo na převod bytů zrušit i proti jejich vůli.
Potenciální zájemci o členství by proto měli věnovat náležitou péči studiu stanov družstva, zejména podmínek změn stanov.
Zakladatelé družstev by pak měli pro rozhodování o změně podmínek převodu bytu stanovit přísnější podmínky přijetí příslušných usnesení tak, aby byla chráněna práva všech dotčených členů (tj. například požadovat rovněž souhlas všech členů s právem nájmu k družstevnímu bytu).
Stanovy družstva však mohou být také relativně složitým právním dokumentem, při jejich posouzení či přípravě je proto vhodné vyhledat kvalifikovanou právní pomoc. Se stanovami bytových družstev máme bohaté zkušeností a rádi Vám s Vašimi požadavky pomůžeme.
Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz; tel: +420 604 242 241, popřípadě na sekretariát, e-mail: info@kuceralegal.cz; tel: +420 273 134 333.
Napsal: Mgr. Zdeněk Smrček