Nejvyšší soud řešil v rozsudku sp. zn. 32 Cdo 4470/2010, ze dne 28.11.2012, otázku pronájmu cizích nemovitostí a z toho vyplývající povinnosti pronajímatele k vydání bezdůvodného obohacení či náhrady škody vlastníku nemovitostí.
V řešené věci zhotovovala stavební firma (zhotovitel) pro obec (objednatel) bytové jednotky určené k pronájmu obyvatelům obce. Ve smlouvě o dílo si strany sjednaly výhradu vlastnictví, což znamená, že až do úplného zaplacení ceny za bytové jednotky zůstává vlastníkem jednotek zhotovitel. Bytové jednotky však byly objednateli předávány postupně již v průběhu výstavby a ten takto předané byty začal pronajímat.
Protože dle smlouvy o dílo byl vlastníkem bytů zhotovitel, podal na objednatele žalobu, jíž se domáhal vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v neoprávněně získaném nájemném.
Nejvyšší soud ve svém rozsudku dovodil, že i když se objednatel předáním bytů nestal jejich vlastníkem, ale pouze držitelem, je oprávněn užívat je v souladu s obvyklým účelem, brát z nich plody a užitky, a to bezúplatně, není-li dohodnuto jinak.
Pokud tedy přímo ve smlouvě o dílo není dohodnuto jinak, může objednatel byty pronajímat, aniž by byl jejich vlastníkem. Vlastník bytů, zhotovitel, pak nemá vůči objednateli žádný nárok na náhradu škody či vydání bezdůvodného obohacení, neboť tento byty pronajímal v souladu se smlouvou o dílo.
Vedle toho soud dovodil, že zhotovitel by se nemohl domáhat vydání bezdůvodného obohacení po objednateli ani v případě, kdy by objednatel nebyl oprávněn s byty nakládat a pronajímal je neoprávněně, ale musel by žalovat přímo konkrétní nájemce, kteří se na úkor vlastníka obohacovali tím, že v bytech bydleli, aniž vlastníku bytů hradili nájemné.
Z předmětného rozsudku Nejvyššího soudu tedy vyplývají dva závěry:
1) Objednatelé jsou oprávněni předané nemovitosti pronajímat, i když smlouva o dílo obsahuje výhradu vlastnictví a objednatelé proto nejsou vlastníky těchto nemovitostí. Zhotovitelé poté nejsou oprávněni po objednatelích z titulu pronájmu nemovitostí požadovat žádnou náhradu škody či vydání bezdůvodného obohacení.
Zhotovitelům lze proto doporučit, aby si smluvně upravili rovněž dispozice s nemovitostmi v době od jejich předání objednateli do zaplacení kupní ceny a převodu vlastnického práva na objednatele.
2) Pronajímá-li jakákoliv třetí osoba neoprávněně cizí nemovitost, vlastník nemovitosti se nemůže domáhat vydání bezdůvodného obohacení po tomto neoprávněném pronajímateli, ale pouze po nájemcích, kteří nemovitosti užívají. Žaloba podaná na proti pronajímateli by byla soudem zamítnuta a vlastník nemovitosti by musel pronajímateli platit náhradu nákladů řízení.
Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz ; tel: +420604242241.
Napsal: Mgr. Jiří Kučera