1. Byty podle ZVB x byty podle NOZ
Přestože byl ZVB účinností NOZ zrušen, bude se vlastnictví bytů, které vznikly za účinnosti ZVB i nadále řídit ZVB namísto NOZ, jak vyplývá z ustanovení § 3063 NOZ, podle nějž vznikne i po dni nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k jednotkám v domě podle ZVB, pokud přede dnem nabytí účinnosti NOZ nabyl alespoň jeden z vlastníků vlastnické právo k jednotce podle ZVB.
Tím tedy vzniká dvojkolejnost úpravy bytového vlastnictví. Při převodu bytové jednotky, či jiné dispozici s ní, bude tedy nutné vždy posuzovat, zda se vlastnické právo bude řídit ZVB nebo NOZ.
2. Byt a jeho vztah k bytovým podílům
Bytem se podle § 1159 NOZ rozumí prostorově oddělená část domu sloužící k bydlení a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.
Byt podle NOZ je tedy jediná nemovitá věc, která zahrnuje vedle vlastního bytu také podíl na společných částech budovy a pozemku. Podle úpravy NOZ jsou tedy byt a spoluvlastnické podíly k němu náležející neoddělitelné a představují z hlediska práva jedinou nemovitou věc – bytovou jednotku.
To je podstatný rozdíl oproti úpravě obsažené v ZVB, kde byl byt samostatnou věcí stejně jako podíl na společných částech budovy a podíl na společných částech pozemku. V rámci převodu tedy bylo nutné převádět samostatně bytovou jednotku a spoluvlastnické podíly k ní náležející, neboť převodem bytové jednotky nedocházelo automaticky k převodu bytových podílů, jako je tomu dle úpravy v NOZ.
3. Společenství vlastníků jednotek
NOZ přináší rovněž i několik zásadních zněn do fungování společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). SVJ je dle NOZ stejně jako dle ZVB právnickou osobou sloužící k výkonu správy domu. SVJ vzniká povinně v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků.
Novinkou, kterou NOZ přináší, je však možnost založit SVJ i v domě s méně než pěti jednotkami, souhlasí-li s tím všichni vlastníci (viz § 1199 NOZ), což dle ZVB možné nebylo.
Vznik SVJ. NOZ rovněž mění způsob vzniku SVJ. Dle § 9 odst. 3 ZVB SVJ vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, které jsou ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků v okamžiku, kdy je třetímu vlastníkovi doručena listina osvědčující jeho vlastnické právo k jednotce.
Dle NOZ již SVJ nevzniká automaticky splněním zákonných podmínek, ale dle § 1200 NOZ schválením stanov. SVJ tedy dle NOZ vzniká až na základě jednání vlastníků jednotek. K založení SVJ tedy dojde schválením stanov. Ke vzniku SVJ pak dle § 1204 NOZ dojde dnem zápisu SVJ do veřejného rejstříku. Zápis SVJ do veřejného rejstříku má tedy konstitutivní charakter.
Pokud by SVJ nevzniklo, ačkoliv by to dle NOZ bylo nutné (vlastníci by SVJ nezaložili), pak budou všichni vlastnící jednotek v domě omezeni v dispozici, neboť dle § 1198 odst. 2 NOZ je na vznik SVJ vázán zápis vlastnického práva k dalším převáděným jednotkám do katastru nemovitostí. Prokázání vzniku SVJ je tedy podmínkou zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Hlasování. NOZ rovněž přináší důležitou změnu do hlasování v SVJ. K přijetí rozhodnutí totiž nově bude zpravidla vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, pokud stanovy nebo zákon kvórum nezvýší (viz § 1206 odst. NOZ).
Naproti tomu ZVB stanovoval různá kvóra pro přijetí usnesení v závislosti na tom, čeho se rozhodnutí týká. Např. pro přijetí usnesení o rekonstrukci a modernizaci domu bylo zapotřebí souhlasu tří čtvrtin všech vlastníků. V Praxi tak vznikaly problémy, kdy pro opakovanou neúčast vlastníků nebylo možno rekonstrukci schválit.
NOZ by tedy měl ulehčit rozhodování v rámci SVJ. Nad rámec výše uvedeného je dle § 1194 NOZ navíc možné rozhodování i mimo shromáždění SVJ, tedy korespondenční hlasování, kterým se umožní hlasovat i těm vlastníkům, kteří nejsou schopni se na shromáždění SVJ dostavit.
4. Práva a povinnosti vlastníka jednotky
NOZ rovněž přináší podrobnější úpravu práv a povinností vlastníka jednotky. Vlastník bytu je dle NOZ např. povinen byt a společné části udržovat (viz § 1176 NOZ).
NOZ dále stanovuje povinnost každému, kdo koupí jednotku do vlastnictví, aby takovou skutečnost oznámil SVJ do jednoho měsíce, kdy se dozvěděl nebo se mohl dozvědět, že je vlastníkem, včetně uvedení své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost (viz § 1177 NOZ).
Rovněž kterýkoli vlastník jednotky má právo žádat, aby mu SVJ sdělila jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky či nájemce v domě (viz § 1178 NOZ).
Úprava práv a povinností vlastníka jednotky je tedy dle NOZ komplexnější, než strohá úprava dle ZVB.
5. Závěr
S ohledem na výše uvedené lze uzavřít, že NOZ zavádí především dvojkolejnost právní úpravy vlastnictví bytu, přičemž některé byty se budou i nadále převádět dle ZVB a byty vzniklé po účinnosti NOZ se budou převádět dle NOZ.
Specifikem převodu jednotky dle NOZ je pak zejména skutečnost, že bytové podíly jsou s bytovou jednotkou spjaté a tvoří jedinou nemovitou věc.
Významnou změnou pak projde zejména správa bytů a domu v rámci SVJ, kdy je vznik dán do dispozice vlastníků jednotek. Nová pravidla pro správu pak mají ulehčit rozhodování v rámci SVJ a odstranit komplikace s případnou nečinností některých vlastníků (neúčastí na shromáždění).
NOZ rovněž obsahuje komplexnější úpravu práv a povinností vlastníka jednotky, než tomu bylo dříve.
Změn v rámci bytového vlastnictví je však mnohem více, např. členem výboru SVJ se dle NOZ může stát i osoba, která nevlastní byt v domě.
Přehled těchto změn však přesahuje rozsah tohoto článku a lze tedy doporučit obrátit se při řešení právního problému týkajícího se bytového spoluvlastnictví na odborníka, který je schopen posoudit možná rizika a zohlednit specifika úpravy NOZ.
Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz ; tel: +420604242241.
Napsal: Mgr. Jiří Kučera